詳解北京經濟適用房,一類二類經適房,回遷房兩限房如何區分?

作者: joe 來源: 上海快三开奖走势一定牛 2018-06-22 11:40:03
簡單一些說:一類五年才能上市,二類直接可以上市。

經濟適用房是政府提供優惠政策,限定建設標準、供應對象和銷售價格,向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。簡稱經適房。以北京市為例,經濟適用房分為兩類,分別是一類和二類經濟適用房。

一類經濟適用房和二類經濟適用房如何區分?

一類經濟適用住房,是指已經列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。

一類經濟適用房的房本是兩限房房本。滿5年后才可以上市出售,且上市前,先由政府決定是否優先回購,政府決定不回購方可出售,經濟適用房在出售過戶時除了需繳納契稅、個稅和增值稅之外,更需要繳納綜合地價款。交易需補交10%的綜合地下款;

交付使用不足5年的,該房產只能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭,交易一次以后房本性質變更為商品房。

(注:綜合地價款的收取標準為:(經濟適用住房的實際購房價款-該家庭最高購房總價標準)×10%)

  買這類房是要有指標的本地戶口,家庭年收入不高于8萬,然后還要進行公示一星期,取得經濟房住房標準才可以。房本上也寫著以經濟價購買或經濟適用房。

 

二類經濟適用房,一般是指回遷性質或康居安居性質的房屋,在房產證上房屋性質處會標示“按照經濟適用住房管理”

這類房屋上市交易不受是否滿五年限制,契稅、個稅、增值稅與商品房一致,但交易時需按照房屋成交價格的3%(以網簽價格為準)繳納土地出讓金。

這類房產大多數是“拆遷安置”類房產或者“回遷房”,他們只是產權證上標注為經濟適用房,但是不受經濟適用房5年的限制,只要取得產權證就可以上市交易,除了按照商品房稅費標準以外,還需要交納成交價格3%的土地出讓金,交納該土地出讓金后,其產權性質變為商品房。

 

簡單一些說:一類五年才能上市,二類直接可以上市。


經濟適用房.png

 

北京的特殊規定:

經適房上市執行雙軌制

北京的經濟適用房,多年來一直有新老之分,劃分的時間節點就是2008年4月11日。在此時間之前簽訂購房合同的經適房,稱為老經適房,之后的則為新經適房。按照規定,當契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后,經適房可上市交易,在同等價格條件下,戶口所在區縣住保部門可優先回購經適房。

具體到上市的政策,執行雙軌制,也就是“老房老辦法、新房新辦法。”老經適房只能通過交易過戶的方式完成“經轉商”,并按照成交價的10%補交土地收益等價款。新經適房可以在不變更產權人的前提下“同名”轉商,但需根據原購房時的價格和出售時同地段類似商品房價差的70%補交土地收益等價款。

記者了解到,多年來,在實際操作中,已購經適房的上市交易,都要先由區縣住保部門開具《已購經濟適用住房上市出售意見》,經住保部門確認放棄回購后,該經適房才能上市交易。

老經適房政府放棄回購

此次,市住建委明確,2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經適房家庭,取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后上市出售,可直接到房屋所在地的區縣房管部門辦理交易過戶手續,區縣住保部門不再出具《已購經濟適用住房上市出售意見》。這也意味著,天通苑、回龍觀等一批老經適房,政府放棄了回購的權利,可以直接上市交易。

對于2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新經適房”,政府并沒有放棄回購的權利。若滿5年后上市交易,仍需要先由區縣住保部門出具《已購經濟適用住房上市出售意見》。同等價格條件下,區縣住保部門可優先回購。區縣無力回購的,可由市保障房建設投資中心實施回購。

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經濟適用房的過戶流程

 

A.甲乙雙方在確定房屋成交價格、交房日期、過戶時間后,應填寫房地產買賣契約,在契約第三頁簽署雙方姓名、地址、聯系電話,并加蓋私章。在最后一頁附件內填寫時間及房屋相應信息(可參照房產證)、簽署雙方姓名、加蓋私章。

B.去門口咨詢臺領取網簽號等待叫號。同時可以去窗口要個存量房買賣合同信息表(自行成交),填寫表格信息。(表格的背面有個成交價款。這個成交價是你繳納契稅的依據。)

C.網簽后,窗口的工作人員會給你一摞東西(買賣合同交易資金劃轉聲明等)。然后去咨詢臺領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表5年以上家庭唯一生活用房證明),用來繳納契稅。然后憑契稅票到咨詢臺領取登記過戶的號,交納土地出讓金。

D.持相關資料辦理房產過戶手續。

要求權利人和共有人、申請人到場,填寫詢問筆錄并簽字按手印,驗證房屋所有權證、身份證及相應表格,最后輸入電腦。交納房屋交易費,領取房屋權屬轉移登記業務受理單,憑此單在20個工作日后交納契稅、監證費后領取房屋所有權證。這時可以在空白A4紙分別粘貼發票了:契稅發票(藍色)、土地出讓金(綠色)。

E.辦理登記過戶后,過10個工作日就可以由買方來取房本了。

 經濟適用房4.png

經濟適用住房上市交易應繳稅費

  除所得收益繳納外,以成交價(或評估價)為計(費)基數按下列規定繳納稅費:

  1、土地出讓金:按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規定執行;

  2、所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳):由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規定繳納的土地出讓金、印花稅、監證費 后的凈收益,按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平 均單價50%以下的部分,按20%繳納所得收益,80%歸賣方;成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以上的部分,30%繳納所 得收益,70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

  3、印花稅:0.1%,買賣雙方各承擔一半;

  4、契稅:1.5%,由買方繳納;


 購買經濟適用房可以貸款嗎?

1.購買經濟適用房可以貸款。不過由于5年以內的經濟適用房是有限產權,五年后可以上市交易,即購房者只擁有“房屋權”,而沒有“土地使用權”。這樣一來,銀行信貸安全將無法保證,因此,各銀行不對5年內經濟適用房發放貸款。

2.而對于5年以上經濟適用房取得完全產權后,是可以貸款購買的。銀行發放貸款的前提主要看抵押房屋的產權,這樣,即使出現壞帳等情況,銀行也比較容易處理。因此,只要購買已取得完全產權的經濟適用房,符合購買條件的購房者就可以申請貸款。

《經濟適用房管理辦法》第九條規定:
購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款,除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外,還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。
購買經濟適用住房可提取個人住房公積金和優先辦理住房公積金貸款。

經濟適用房/商業用房按揭貸款申請條件:

(1)具有完全民事行為能力的自然人,且年齡在18-60歲之間;

(2)具有正當職業和穩定的經濟收入,具有按其償還貸款本息的能力;

(3)具有貸款人認可人的資產作為抵押或質押,或有足夠貸償能力的個人或單位作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。

 

經濟適用房可以做抵押貸款嗎?

首先明確一點,經濟適用房是可以抵押貸款的,但是需要滿足一定條件。

對于第一類經濟適用房來說,如果在北京,需要看契稅票,如果是2008年4月11日之前的。就可以操作抵押貸款,如果是之后的,就需要滿5年,而且需要提供可以上市的證明。

對于二類經濟適用房來說,是可以直接上市交易的。所以和正常商品房一樣可以做抵押貸款。

 

 


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